News-nb Archives - EuroImmo Real Estate & Constructions

The Greek financial crisis started in 2010 and bottomed out in 2015, with two elections and a referendum. Since 2015 and until today, Greece has recovered quite a bit, the economy has improved a lot and the economy has grown strongly. In addition to the economy as a whole, the real estate sector has also recovered significantly, with increasing demand from Greeks and even foreigners for apartments in cities and holiday homes or building projects on popular islands.

Building permits for private projects

According to the Hellenic Statistical Service, in 2015 13,350 building permits were issued, in 2020 18,768 (a 40% increase in five years), and for 2022 the number of building permits is approaching 24,200. (Data for November and December 2022 are still missing). Thus, an 80% increase in the number of building permits for private projects in 7 years shows how strongly the real estate sector has supported the recovery of the Greek economy.

Rising construction costs

All of us in the construction industry were used to estimating construction projects with fixed prices. We had fixed prices in our minds and in our notes and during our discussions with clients we were able to come up with a very accurate estimate of construction costs from the beginning. It was also common for construction contracts not to include an inflation clause because it was not considered necessary. There was almost no volatility in the prices of building materials and if there was a change in the price of material, suppliers were able to lock in prices for current projects and only apply the new prices to future projects. From the beginning of 2021, steel and timber started to become more expensive and by the end of 2021, all suppliers continuously announced new higher prices. The year 2022 was a year where many expected prices to decrease, but then the war in Ukraine started and energy gave the last but very strong pressure on all prices. From 2020, the year of the pandemic, when demand was at its lowest point, to the beginning of 2023, total construction costs have increased by 20-25%. In 2021 the price increases were due to increases in material prices, but in 2022 labor costs also increased by 10% because of global inflation.

What is very important for the real estate sector in Crete is the fact that Crete is still very attractive compared to other Mediterranean holiday places, both in terms of construction costs and property prices.

Increase of interest rates - How much does it affect the greek real estate market

Since the beginning of 2022, the US Federal Reserve has raised interest rates by around 4% and the European Central Bank by 2.5%. This means that mortgage rates have also risen, and property markets are under pressure for the first time in many years since the 2008 global financial crisis.

Mortgage rates in a country are linked to bond rates. Thus, during the golden age of zero interest rates in Europe and the Western world in general, mortgage rates were very low. Because of the zero interest rates, the real estate sector in Western countries has grown very strongly, and, in the opinion of many analysts, led to a bubble.

In contrast, this has not happened in Greece. In the period 2010-2015, when the real estate sector in Western countries was strongly upwardly trending, the prices in Greece had fallen by about 30% and banks were hardly lending for real estate.

Since 2015, the Greek real estate sector recovered, but without the help of loans, but with own capital. During the zero-interest rate period, mortgage rates from greek banks were comparatively very high, approaching 4% for apartments and detached houses.

After 2015 and even today, Greeks and foreigners who want to invest in Greece must do so with 100% equity for the investment to make sense. This disadvantaged position in which the Greek real estate market finds itself provides room for a realistic real estate price valuation compared to the rest of the Western real estate markets, as the highly leveraged markets are on the verge of bursting the bubble…A bubble that the Greek real estate market has never reached, and real estate prices remain at an affordable, realistic level.

NULLE ENERGIFORBRUKSBYGGINGER I HELLAS SOM 01/01/2020

Hellas som medlem av EU følger de europeiske normene og standardene for ethvert juridisk aspekt, og dette inkluderer også byggeforskriften. Siden 2010 for å få en byggetillatelse for et nytt bygg eller for en storstilt renovering av et eksisterende bygg, er en av de nødvendige undersøkelsene som må utføres Energy Performance Study, etter standardene i K.EN.AK. (Energy Performance Regulation). Energy Performance-studien måtte bekrefte at den nye boligen er av energiklasse “B +” eller høyere.

Siden Hellas var et land hvor bygningene var intenst energikrevende, endret Energy Performance Study og den nye inspeksjonsprosessen (hvor en uavhengig Energiinspektør etter endt bygging sertifiserte bygningens energiklasse), endret bygningsstandardene dramatisk. Det var uheldig at Hellas i denne perioden gjennomgikk en finanskrise som resulterte i svært lave rytmer av bygninger, så resultatene av de nye byggestandardene er ennå ikke oversatt til en radikal endring i energiforbruket til de greske bygningene.

Siden 01/01/2020 skal alle nye bygninger rangeres som en energiforbruksgrad “A” eller “A +”, noe som praktisk talt betyr at den skal forbruke nesten null energi. Dette regelverket ser ut til å sikte mot riktig retning, men det kan skape praktiske utfordringer for eierne og ingeniørene.

Hvordan vil byggebransjen praktisk talt påvirkes?

I praksis vil den mest åpenbare endringen være på byggebudsjettet. For å oppnå et nullforbruk boligbygging, vil det være nødvendig ikke bare å øke bygningens isolasjonsegenskaper, men også å installere VVS-utstyr med høyere effektivitet (og kjøpskostnader), og de fleste ganger vil det også være nødvendig å installer energiproduserende utstyr, som fotovoltaiske paneler eller vindgeneratorer.

Imidlertid kan ikke PV-panelene og vindgeneratorene installeres overalt av praktiske årsaker, men også på grunn av begrensninger i byggeforskriften. For eksempel i et urbant miljø er det ikke lett å sette inn vindgeneratorer, men det er mye lettere å installere et PV-system på det flate taket. Motsatt er det i tradisjonelle landsbyer ikke lov å installere verken PV-paneler på taket eller vindgeneratorer, da det vil forstyrre den tradisjonelle arkitekturen i regionen.

Hva skal vi forvente?

Det har vært mye diskusjon de siste månedene om denne viktige saken. Ingeniører, energikontrollører og det tekniske kammeret i Hellas har foreslått å ta en pause i reguleringen, til alle direkte og indirekte problemer er løst. Et av de viktigste argumentene er at etter finanskrisen der byggsektoren ble utslettet, skal et tiltak som dette (som vi alle er enige om i riktig retning) ikke iverksettes på en måte som vil negativt påvirke dette følsomme og viktige økonomiske sektor. Så et rasjonelt forslag til den greske regjeringen vil være å undersøke enhver konflikt som oppstår ved denne forskriften og annen bygningsregulering og løse den så snart som mulig.

I henhold til de europeiske retningslinjene, må hvert land i EU tilpasse seg denne forskriften for nullforbruksbygg frem til 01/01/2021. For øyeblikket skal hver nye byggetillatelse som blir brukt etter 01/01/2020 forutsi med Energy Performance Study at bygningen vil være av klasse A eller høyere (“Α +”).

Oppdatering 14-04-2020

Den politiske ledelsen for Miljø- og energidepartementet bestemte seg for å vedta ingeniørernes forslag, slik at forpliktelsen til bygging av alle de nye bygningene med energiklasse A og A + ikke er gjeldende fra i år. Den avgjørende beslutningen ble tatt for ikke å fryse byggevirksomheten, og av denne grunn undertegnet departementet memorandumet for samarbeidet med Technical Chamber of Greece (TEE), med det mål på den ene siden å støtte byggebransjen, som fikk et nytt slag fra coronavirus-pandemien. .