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La crisi finanziaria greca è iniziata nel 2010 e ha toccato il fondo nel 2015, con due elezioni e un referendum. Dal 2015 a oggi, la Grecia si è ripresa parecchio, l’economia è migliorata molto ed è cresciuta fortemente. Oltre all’economia nel suo complesso, anche il settore immobiliare si è ripreso in modo significativo, con una crescente domanda da parte dei greci e anche degli stranieri di appartamenti in città e di case per le vacanze o di progetti edilizi su isole popolari.

Permessi di costruzione per progetti privati

Secondo il Servizio statistico ellenico, nel 2015 sono stati rilasciati 13.350 permessi di costruzione, nel 2020 18.768 (un aumento del 40% in cinque anni) e per il 2022 il numero di permessi di costruzione si avvicina a 24.200. (Mancano ancora i dati di novembre e dicembre 2022). Pertanto, un aumento dell’80% del numero di permessi di costruzione per progetti privati in 7 anni dimostra quanto il settore immobiliare abbia sostenuto la ripresa dell’economia greca.

Aumento dei costi di costruzione

Tutti noi del settore edile eravamo abituati a stimare i progetti di costruzione con prezzi fissi. Avevamo prezzi fissi nella nostra mente e nei nostri appunti e durante le discussioni con i clienti eravamo in grado di ottenere una stima molto accurata dei costi di costruzione fin dall’inizio. Era anche comune che i contratti di costruzione non includessero una clausola di inflazione, perché non era considerata necessaria. La volatilità dei prezzi dei materiali da costruzione era pressoché nulla e, in caso di variazione dei prezzi, i fornitori erano in grado di bloccare i prezzi per i progetti in corso e di applicare i nuovi prezzi solo ai progetti futuri. Dall’inizio del 2021, l’acciaio e il legname hanno iniziato a diventare più costosi e alla fine del 2021 tutti i fornitori hanno annunciato continuamente nuovi prezzi più alti. Il 2022 è stato un anno in cui molti si aspettavano una diminuzione dei prezzi, ma poi è iniziata la guerra in Ucraina e l’energia ha esercitato l’ultima ma fortissima pressione su tutti i prezzi. Dal 2020, l’anno della pandemia, quando la domanda era al minimo, all’inizio del 2023, i costi totali di costruzione sono aumentati del 20-25%. Nel 2021 i rincari erano dovuti all’aumento dei prezzi dei materiali, ma nel 2022 anche il costo della manodopera è aumentato del 10% a causa dell’inflazione globale.

Ciò che è molto importante per il settore immobiliare di Creta è il fatto che Creta è ancora molto attraente rispetto ad altri luoghi di vacanza del Mediterraneo, sia in termini di costi di costruzione che di prezzi degli immobili.

Aumento dei tassi di interesse - Quanto influisce sul mercato immobiliare greco?

Dall’inizio del 2022, la Federal Reserve statunitense ha aumentato i tassi di interesse di circa il 4% e la Banca Centrale Europea del 2,5%. Ciò significa che anche i tassi ipotecari sono aumentati e i mercati immobiliari sono sotto pressione per la prima volta dopo molti anni dalla crisi finanziaria globale del 2008.

I tassi ipotecari di un Paese sono legati ai tassi obbligazionari. Pertanto, durante l’epoca d’oro dei tassi d’interesse zero in Europa e nel mondo occidentale in generale, i tassi ipotecari erano molto bassi. A causa dei tassi zero, il settore immobiliare nei Paesi occidentali ha registrato una crescita molto forte che, secondo molti analisti, ha portato a una bolla.

In Grecia, invece, questo non è accaduto. Nel periodo 2010-2015, quando il settore immobiliare nei Paesi occidentali era in forte crescita, i prezzi in Grecia erano scesi di circa il 30% e le banche non concedevano quasi più prestiti per gli immobili.

Dal 2015 il settore immobiliare greco si è ripreso, ma senza l’aiuto di prestiti, bensì con capitali propri. Durante il periodo di tassi zero, i tassi ipotecari delle banche greche erano relativamente molto alti, sfiorando il 4% per appartamenti e case indipendenti.

Dopo il 2015 e ancora oggi, i greci e gli stranieri che vogliono investire in Grecia devono farlo con il 100% di capitale proprio perché l’investimento abbia senso. Questa posizione svantaggiata in cui si trova il mercato immobiliare greco offre spazio per una valutazione realistica dei prezzi degli immobili rispetto al resto dei mercati immobiliari occidentali, poiché i mercati ad alta leva finanziaria sono sul punto di far scoppiare la bolla… Una bolla che il mercato immobiliare greco non ha mai raggiunto, e i prezzi degli immobili rimangono a un livello accessibile e realistico.

EDIFICI A CONSUMO DI ZERO ENERGIA IN GRECIA DAL 01/01/2020

La Grecia come membro dell’UE, segue le norme e gli standard europei in materia di ogni aspetto legale e questo include anche i regolamenti edilizi. Dal 2010 al fine di acquisire un permesso di costruzione per un nuovo edificio o per una ristrutturazione su larga scala di un edificio esistente, uno degli studi necessari che devono essere eseguiti è lo Studio delle prestazioni energetiche, seguendo gli standard del K.EN.AK. (Regolamento sul rendimento energetico). Lo studio sulle prestazioni energetiche ha dovuto certificare che la nuova residenza appartiene a una classe energetica “B +” o superiore.

Poiché la Grecia era un paese in cui gli edifici consumavano intensamente energia, lo Studio delle prestazioni energetiche e il nuovo processo di ispezione (dove dopo il completamento della costruzione un ispettore dell’energia indipendente certifica la classe energetica dell’edificio), hanno cambiato radicalmente gli standard dell’edificio. È stato un peccato che durante questo periodo la Grecia stia attraversando una crisi finanziaria che ha provocato ritmi di costruzione molto bassi, quindi i risultati dei nuovi standard di costruzione non sono ancora tradotti in un cambiamento radicale nel consumo di energia degli edifici greci.

Dal 01/01/2020, ogni nuovo edificio deve essere classificato come un grado di consumo energetico “A” o “A +”, il che significa praticamente che consumerà quasi zero energia. Questo regolamento sembra mirare alla direzione corretta, tuttavia può creare alcune sfide pratiche per i proprietari e gli ingegneri.

Come sarà praticamente influenzato il settore delle costruzioni?

In pratica, il cambiamento più evidente sarà sul budget di costruzione. Per realizzare un edificio residenziale a consumo zero, sarà necessario non solo aumentare le proprietà isolanti dell’edificio, ma anche installare apparecchiature HVAC di maggiore efficienza (e costi di acquisto) e la maggior parte delle volte sarà anche necessario installare apparecchiature che producono energia, come pannelli fotovoltaici (PV) o generatori eolici.

Tuttavia, i pannelli fotovoltaici e i generatori eolici non possono essere installati ovunque per motivi pratici, ma anche a causa delle limitazioni delle normative edilizie. Ad esempio in un ambiente urbano, non è facile installare i generatori eolici, ma è molto più facile installare un impianto fotovoltaico sul tetto piano. Al contrario, nei villaggi tradizionali non è consentito installare né pannelli fotovoltaici sul tetto né generatori eolici, poiché ciò disturberà l’architettura tradizionale della regione.

Cosa dobbiamo aspettarci?

Ci sono state molte discussioni negli ultimi mesi su questa importante questione. Ingegneri, ispettori energetici e Camera tecnica della Grecia hanno proposto di sospendere il regolamento, fino a quando tutti i problemi diretti e indiretti non saranno risolti. Uno degli argomenti più importanti è che dopo la crisi finanziaria in cui il settore delle costruzioni è stato annientato, una misura come questa (che tutti concordiamo mira nella direzione corretta) non deve essere attuata in modo tale da influire negativamente su questo delicato e importante aspetto finanziario settore. Quindi una proposta razionale al governo greco sarebbe quella di esaminare qualsiasi conflitto occorso da questo regolamento e di altri regolamenti edilizi e risolverlo al più presto.

Secondo le linee guida europee, ogni Paese membro dell’Unione Europea deve adeguarsi a questo regolamento per edifici a consumo zero fino al 01/01/2021. Al momento, ogni nuovo permesso di costruzione applicato dopo il 01/01/2020 prevede con lo studio delle prestazioni energetiche che l’edificio sarà di grado “A" o superiore (“Α +").

Aggiornamento 14-04-2020

La leadership politica del Ministero dell’Ambiente e dell’Energia ha deciso di adottare le proposte degli ingegneri in modo che da quest’anno non si applichi l’obbligo di costruzione di tutti i nuovi edifici con le specifiche delle classi energetiche A e A +. La decisione cruciale è stata presa per non congelare le attività di costruzione e per questo motivo il Ministero ha firmato il protocollo di cooperazione con la Camera tecnica della Grecia (TEE), con l’obiettivo da un lato di sostenere l’industria delle costruzioni, che ha ricevuto un altro colpo da la pandemia di coronavirus. .