Autore: Giorgos Kasotakis

Giorgos comanda la sezione tecnica della nostra azienda. Ha studiato Ingegneria Civile presso l'Università Tecnica Nazionale di Atene e si è specializzato in ingegneria strutturale.

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UNA VISIONE DEL SETTORE IMMOBILIARE IN GRECIA E A CRETA DOPO LA CRISI FINANZIARIA

La crisi finanziaria greca è iniziata nel 2010 e ha toccato il fondo nel 2015, con due elezioni e un referendum. Dal 2015 a oggi, la Grecia si è ripresa parecchio, l’economia è migliorata molto ed è cresciuta fortemente. Oltre all’economia nel suo complesso, anche il settore immobiliare si è ripreso in modo significativo, con una crescente domanda da parte dei greci e anche degli stranieri di appartamenti in città e di case per le vacanze o di progetti edilizi su isole popolari.

Permessi di costruzione per progetti privati

Secondo il Servizio statistico ellenico, nel 2015 sono stati rilasciati 13.350 permessi di costruzione, nel 2020 18.768 (un aumento del 40% in cinque anni) e per il 2022 il numero di permessi di costruzione si avvicina a 24.200. (Mancano ancora i dati di novembre e dicembre 2022). Pertanto, un aumento dell’80% del numero di permessi di costruzione per progetti privati in 7 anni dimostra quanto il settore immobiliare abbia sostenuto la ripresa dell’economia greca.

Aumento dei costi di costruzione

Tutti noi del settore edile eravamo abituati a stimare i progetti di costruzione con prezzi fissi. Avevamo prezzi fissi nella nostra mente e nei nostri appunti e durante le discussioni con i clienti eravamo in grado di ottenere una stima molto accurata dei costi di costruzione fin dall’inizio. Era anche comune che i contratti di costruzione non includessero una clausola di inflazione, perché non era considerata necessaria. La volatilità dei prezzi dei materiali da costruzione era pressoché nulla e, in caso di variazione dei prezzi, i fornitori erano in grado di bloccare i prezzi per i progetti in corso e di applicare i nuovi prezzi solo ai progetti futuri. Dall’inizio del 2021, l’acciaio e il legname hanno iniziato a diventare più costosi e alla fine del 2021 tutti i fornitori hanno annunciato continuamente nuovi prezzi più alti. Il 2022 è stato un anno in cui molti si aspettavano una diminuzione dei prezzi, ma poi è iniziata la guerra in Ucraina e l’energia ha esercitato l’ultima ma fortissima pressione su tutti i prezzi. Dal 2020, l’anno della pandemia, quando la domanda era al minimo, all’inizio del 2023, i costi totali di costruzione sono aumentati del 20-25%. Nel 2021 i rincari erano dovuti all’aumento dei prezzi dei materiali, ma nel 2022 anche il costo della manodopera è aumentato del 10% a causa dell’inflazione globale.

Ciò che è molto importante per il settore immobiliare di Creta è il fatto che Creta è ancora molto attraente rispetto ad altri luoghi di vacanza del Mediterraneo, sia in termini di costi di costruzione che di prezzi degli immobili.

Aumento dei tassi di interesse - Quanto influisce sul mercato immobiliare greco?

Dall’inizio del 2022, la Federal Reserve statunitense ha aumentato i tassi di interesse di circa il 4% e la Banca Centrale Europea del 2,5%. Ciò significa che anche i tassi ipotecari sono aumentati e i mercati immobiliari sono sotto pressione per la prima volta dopo molti anni dalla crisi finanziaria globale del 2008.

I tassi ipotecari di un Paese sono legati ai tassi obbligazionari. Pertanto, durante l’epoca d’oro dei tassi d’interesse zero in Europa e nel mondo occidentale in generale, i tassi ipotecari erano molto bassi. A causa dei tassi zero, il settore immobiliare nei Paesi occidentali ha registrato una crescita molto forte che, secondo molti analisti, ha portato a una bolla.

In Grecia, invece, questo non è accaduto. Nel periodo 2010-2015, quando il settore immobiliare nei Paesi occidentali era in forte crescita, i prezzi in Grecia erano scesi di circa il 30% e le banche non concedevano quasi più prestiti per gli immobili.

Dal 2015 il settore immobiliare greco si è ripreso, ma senza l’aiuto di prestiti, bensì con capitali propri. Durante il periodo di tassi zero, i tassi ipotecari delle banche greche erano relativamente molto alti, sfiorando il 4% per appartamenti e case indipendenti.

Dopo il 2015 e ancora oggi, i greci e gli stranieri che vogliono investire in Grecia devono farlo con il 100% di capitale proprio perché l’investimento abbia senso. Questa posizione svantaggiata in cui si trova il mercato immobiliare greco offre spazio per una valutazione realistica dei prezzi degli immobili rispetto al resto dei mercati immobiliari occidentali, poiché i mercati ad alta leva finanziaria sono sul punto di far scoppiare la bolla… Una bolla che il mercato immobiliare greco non ha mai raggiunto, e i prezzi degli immobili rimangono a un livello accessibile e realistico.

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EDIFICI A CONSUMO DI ZERO ENERGIA IN GRECIA DAL 01/01/2020

EDIFICI A CONSUMO DI ZERO ENERGIA IN GRECIA DAL 01/01/2020

La Grecia come membro dell’UE, segue le norme e gli standard europei in materia di ogni aspetto legale e questo include anche i regolamenti edilizi. Dal 2010 al fine di acquisire un permesso di costruzione per un nuovo edificio o per una ristrutturazione su larga scala di un edificio esistente, uno degli studi necessari che devono essere eseguiti è lo Studio delle prestazioni energetiche, seguendo gli standard del K.EN.AK. (Regolamento sul rendimento energetico). Lo studio sulle prestazioni energetiche ha dovuto certificare che la nuova residenza appartiene a una classe energetica “B +” o superiore.

Poiché la Grecia era un paese in cui gli edifici consumavano intensamente energia, lo Studio delle prestazioni energetiche e il nuovo processo di ispezione (dove dopo il completamento della costruzione un ispettore dell’energia indipendente certifica la classe energetica dell’edificio), hanno cambiato radicalmente gli standard dell’edificio. È stato un peccato che durante questo periodo la Grecia stia attraversando una crisi finanziaria che ha provocato ritmi di costruzione molto bassi, quindi i risultati dei nuovi standard di costruzione non sono ancora tradotti in un cambiamento radicale nel consumo di energia degli edifici greci.

Dal 01/01/2020, ogni nuovo edificio deve essere classificato come un grado di consumo energetico “A” o “A +”, il che significa praticamente che consumerà quasi zero energia. Questo regolamento sembra mirare alla direzione corretta, tuttavia può creare alcune sfide pratiche per i proprietari e gli ingegneri.

Come sarà praticamente influenzato il settore delle costruzioni?

In pratica, il cambiamento più evidente sarà sul budget di costruzione. Per realizzare un edificio residenziale a consumo zero, sarà necessario non solo aumentare le proprietà isolanti dell’edificio, ma anche installare apparecchiature HVAC di maggiore efficienza (e costi di acquisto) e la maggior parte delle volte sarà anche necessario installare apparecchiature che producono energia, come pannelli fotovoltaici (PV) o generatori eolici.

Tuttavia, i pannelli fotovoltaici e i generatori eolici non possono essere installati ovunque per motivi pratici, ma anche a causa delle limitazioni delle normative edilizie. Ad esempio in un ambiente urbano, non è facile installare i generatori eolici, ma è molto più facile installare un impianto fotovoltaico sul tetto piano. Al contrario, nei villaggi tradizionali non è consentito installare né pannelli fotovoltaici sul tetto né generatori eolici, poiché ciò disturberà l’architettura tradizionale della regione.

Cosa dobbiamo aspettarci?

Ci sono state molte discussioni negli ultimi mesi su questa importante questione. Ingegneri, ispettori energetici e Camera tecnica della Grecia hanno proposto di sospendere il regolamento, fino a quando tutti i problemi diretti e indiretti non saranno risolti. Uno degli argomenti più importanti è che dopo la crisi finanziaria in cui il settore delle costruzioni è stato annientato, una misura come questa (che tutti concordiamo mira nella direzione corretta) non deve essere attuata in modo tale da influire negativamente su questo delicato e importante aspetto finanziario settore. Quindi una proposta razionale al governo greco sarebbe quella di esaminare qualsiasi conflitto occorso da questo regolamento e di altri regolamenti edilizi e risolverlo al più presto.

Secondo le linee guida europee, ogni Paese membro dell’Unione Europea deve adeguarsi a questo regolamento per edifici a consumo zero fino al 01/01/2021. Al momento, ogni nuovo permesso di costruzione applicato dopo il 01/01/2020 prevede con lo studio delle prestazioni energetiche che l’edificio sarà di grado “A" o superiore (“Α +").

Aggiornamento 14-04-2020

La leadership politica del Ministero dell’Ambiente e dell’Energia ha deciso di adottare le proposte degli ingegneri in modo che da quest’anno non si applichi l’obbligo di costruzione di tutti i nuovi edifici con le specifiche delle classi energetiche A e A +. La decisione cruciale è stata presa per non congelare le attività di costruzione e per questo motivo il Ministero ha firmato il protocollo di cooperazione con la Camera tecnica della Grecia (TEE), con l’obiettivo da un lato di sostenere l’industria delle costruzioni, che ha ricevuto un altro colpo da la pandemia di coronavirus. .

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I passi per costruire la casa dei tuoi sogni a Creta con il Team Euroimmo

Spesso ci vengono chieste informazioni sui passi che seguiamo quando si tratta di un nuovo progetto di costruzione.

Nel corso degli anni abbiamo lavorato per molti clienti provenienti da tutto il mondo e ci siamo impegnati a fondo per trovare il flusso di lavoro ottimale, che avrà le seguenti caratteristiche:

Combinazione ottimale di design e budget: L’obiettivo principale è quello di ottenere il miglior risultato estetico e funzionale in equilibrio con il budget disponibile.
Flessibilità tra un passo e l’altro: Ogni fase serve al proprio scopo, tuttavia il flusso di lavoro deve essere sufficientemente flessibile da consentire modifiche alle fasi precedenti, se necessario.
Tempo ed efficacia finanziaria: (nessun passo indietro inutile che costa in tempo e denaro). Le fasi del nostro flusso di lavoro procedono gradualmente al progetto, per evitare perdite indesiderate di tempo e denaro. Ad esempio, il processo di concessione edilizia inizia dopo che tutti gli aspetti progettuali e di budget sono stati chiusi, per evitare modifiche dopo il rilascio della concessione.

Fase 1 – Architettura

La prima parte del processo consiste nel ricevere l’idea e nell’illustrarla in piani architettonici (2D) e visualizzazioni 3D per aiutare la comunicazione e la comprensione comune. I nostri Architetti, in collaborazione con i nostri Ingegneri, lavorano sulle linee guida che i proprietari hanno dettato e in accordo con le caratteristiche specifiche della trama, la composizione viene eseguita.

Il flusso di lavoro di progettazione è sempre un processo molto stimolante e motivante per il nostro Team e per i proprietari, in quanto realizziamo la “prima creazione" del progetto e collaboriamo con i proprietari come Team per un risultato ottimale dal punto di vista estetico, funzionale e anche finanziario!

Fase 2 – Budget e specifiche tecniche

Una delle sfide principali che viene regolarmente affrontata nel campo delle costruzioni, è la corretta gestione delle finanze di un progetto.
Dopo che il progetto sarà completato e tutti i parametri di progettazione sono stati concordati e adeguatamente illustrati, siamo in grado di creare il budget finale del progetto, suddividendo il budget di tutte le opere maggiori e minori necessarie per la consegna finale.

Dopo la misurazione precisa e l’analisi dei costi del progetto, creiamo un Project’s Book, che include tutti i piani, i dettagli, le descrizioni tecniche e l’analisi del budget del progetto e lo consegniamo ai proprietari.

In questa fase i proprietari ricevono un’analisi precisa del budget del progetto di costruzione e hanno la possibilità di esaminare e gestire le finanze in una fase iniziale, prima della richiesta di permesso di costruzione e senza sorprese in seguito.

Fase 3 – Studi tecnici e permesso di costruzione

In questa fase il progetto è già stato progettato architettonicamente e anche preventivato. I nostri architetti, ingegneri civili e cooperanti si occupano dell’esecuzione di tutti gli studi tecnici necessari, necessari per il rilascio della licenza edilizia.

Fase 4 – Contratto di costruzione

Prima dell’inizio del processo di costruzione, la nostra azienda e i proprietari firmano un accordo di cooperazione che descrive i termini legali e finanziari in base ai quali la costruzione procederà e gli obblighi di entrambe le parti, come un’intesa comune per una cooperazione senza intoppi. Il Project’s Book che analizza le specifiche tecniche e i costi di ogni opera è allegato al contratto di costruzione.

Fase 5 – Costruzione

Man mano che il progetto di costruzione procederà, saremo in contatto tramite la piattaforma di Project Management che utilizziamo nei nostri progetti per comunicare con i proprietari, dove carichiamo le immagini dei lavori eseguiti e discutiamo anche di tutto ciò che è necessario.
In questo modo, teniamo traccia delle nostre discussioni, organizziamo tutto e abbiamo una bella collaborazione tra tutti i membri del nostro Team e i proprietari.

Fase 6 – Consegna

Al momento della consegna, firmiamo il documento di consegna, che chiude la parte di costruzione e apre il periodo dopo la consegna, dove i proprietari utilizzeranno l’abitazione e nel caso in cui si renda necessaria una modifica o si renda necessario fissare qualcosa siamo disponibili a farla come desiderano.

Costi di costruzione

I costi di costruzione dipendono sempre dalle decisioni sui materiali e possono variare molto da un progetto all’altro. Ai fini di questo articolo, abbiamo creato uno strumento di calcolo dei costi online, che stima approssimativamente i costi di costruzione approssimativi, assumendo standard di base – di buona qualità, secondo le nostre specifiche tecniche di base.