La crise financière grecque a commencé en 2010 et a atteint son point le plus bas en 2015, avec deux élections et un référendum. Depuis 2015 et jusqu’à aujourd’hui, la Grèce a pas mal récupéré, l’économie s’est beaucoup améliorée et l’économie a connu une forte croissance. En plus de l’économie dans son ensemble, le secteur de l’immobilier s’est également nettement redressé, avec une demande croissante de la part des Grecs et même des étrangers pour des appartements dans les villes et des maisons de vacances ou des projets de construction sur des îles populaires.
Permis de construire pour les projets privés
Selon le service statistique hellénique, en 2015, 13 350 permis de construire ont été délivrés, en 2020 18 768 (soit une augmentation de 40 % en cinq ans), et pour 2022, le nombre de permis de construire approche les 24 200. (Les données pour novembre et décembre 2022 sont encore manquantes). Ainsi, une augmentation de 80% du nombre de permis de construire pour des projets privés en 7 ans montre à quel point le secteur immobilier a soutenu la reprise de l’économie grecque.
Augmentation des coûts de construction
Dans le secteur de la construction, nous étions tous habitués à estimer les projets de construction avec des prix fixes. Nous avions des prix fixes en tête, dans nos notes et lors de nos discussions avec les clients, ce qui nous permettait d’obtenir une estimation très précise des coûts de construction dès le début. Il était également courant que les contrats de construction ne comportent pas de clause d’inflation, car elle n’était pas jugée nécessaire. La volatilité des prix des matériaux de construction était quasi inexistante et, en cas de changement de prix, les fournisseurs étaient en mesure de bloquer les prix pour les projets en cours et de n’appliquer les nouveaux prix qu’aux projets futurs. À partir du début de l’année 2021, l’acier et le bois ont commencé à devenir plus chers et à la fin de l’année 2021, tous les fournisseurs ont continuellement annoncé de nouveaux prix plus élevés. L’année 2022 était une année où beaucoup s’attendaient à ce que les prix diminuent, mais la guerre en Ukraine a alors commencé et l’énergie a exercé une dernière mais très forte pression sur tous les prix. De 2020, année de la pandémie, où la demande était au plus bas, au début de 2023, le coût total de la construction a augmenté de 20 à 25 %. En 2021, les hausses de prix étaient dues aux augmentations des prix des matériaux, mais en 2022, les coûts de la main-d’œuvre ont également augmenté de 10 % en raison de l’inflation mondiale.
Ce qui est très important pour le secteur de l’immobilier en Crète, c’est le fait que la Crète reste très attractive par rapport à d’autres lieux de vacances méditerranéens, tant en termes de coûts de construction que de prix de l’immobilier.
Augmentation des taux d'intérêt - Dans quelle mesure cela affecte-t-il le marché immobilier grec ?
Mortgage rates in a country are linked to bond rates. Thus, during the golden age of zero interest rates in Europe and the Western world in general, mortgage rates were very low. Because of the zero interest rates, the real estate sector in Western countries has grown very strongly, and, in the opinion of many analysts, led to a bubble.
Depuis le début de l’année 2022, la Réserve fédérale américaine a augmenté ses taux d’intérêt d’environ 4 % et la Banque centrale européenne de 2,5 %. Cela signifie que les taux hypothécaires ont également augmenté et que les marchés immobiliers sont sous pression pour la première fois depuis de nombreuses années, depuis la crise financière mondiale de 2008. Les taux hypothécaires d’un pays sont liés aux taux obligataires. Ainsi, pendant l’âge d’or des taux d’intérêt nuls en Europe et dans le monde occidental en général, les taux hypothécaires étaient très bas. En raison des taux d’intérêt nuls, le secteur de l’immobilier dans les pays occidentaux a connu une très forte croissance et, de l’avis de nombreux analystes, a conduit à une bulle En revanche, cela ne s’est pas produit en Grèce. Au cours de la période 2010-2015, alors que le secteur immobilier des pays occidentaux était fortement orienté à la hausse, les prix en Grèce avaient chuté d’environ 30 % et les banques ne prêtaient pratiquement pas pour l’immobilier. Depuis 2015, le secteur immobilier grec s’est redressé, mais sans l’aide de prêts, mais avec des fonds propres. Pendant la période de taux d’intérêt zéro, les taux hypothécaires des banques grecques étaient comparativement très élevés, approchant les 4 % pour les appartements et les maisons individuelles. Après 2015 et même aujourd’hui, les Grecs et les étrangers qui veulent investir en Grèce doivent le faire avec 100% de fonds propres pour que l’investissement ait un sens. Cette position désavantageuse dans laquelle se trouve le marché immobilier grec offre de la place pour une évaluation réaliste des prix de l’immobilier par rapport au reste des marchés immobiliers occidentaux, car les marchés à fort effet de levier sont sur le point d’éclater la bulle…Une bulle que le marché immobilier grec n’a jamais atteint, et les prix de l’immobilier restent à un niveau abordable et réaliste.
